二手房自主交易当心三大风险
“交易税费算得我头都大了，买这套房我和业主各要交多少税费？房产证、土地证应该去哪里办理？交定金时除了写收据之外，要不要签合同？”近日，市民薛女士给本报打来多个咨询电话，咨询二手房交易的相关问题。业内人士表示，目前我市有近一半二手房是由买卖双方自主成交的，买家应注意其中存在的诸多风险。 市房产交易中心王秀东副主任说，产权不清、合同约定不细致、违约责任不明确等是造成纠纷的主要原因。要避免此类情况，在交易过程中应注意下列问题：一、查清产权。引发产权纠纷的因素主要有三类：一是买卖不准出售的房屋，如被法院查封的房屋、与学校教学区不能分割的房屋、属于拆迁范围的房屋、已作为抵押物的房屋等；二是夫妻双方仅一方同意出售，或夫妻离异后对房产判决不明的房屋；三是还处于租赁状态下的房屋。买方可以到房屋所在地的房屋产权管理部门进行产权状况调查，以确定该房屋是否存在限制转让或禁止转让的情况。二、细签合同。签约是严肃的法律行为，一旦在合同上签字盖章，就要受合同约束，违反约定就得承担法律责任。买卖任何一方在签订买卖合同时，至少要保留一份对方身份证明的复印件，并仔细查看合同条款，确认没有留下空白条款；只有自己有能力履行合同条款时，方能签字盖章。三、明确违约责任。一旦发生纠纷，一纸合同就是最有力的维权“武器”，因此违约责任的约定十分必要。交易税费的分担、付款方式和时间、交房时间、户口迁移、产权过户等等一系列可能发生变数的问题，都应尽量在违约责任一栏中一一列明。如果交易结束而上述问题解决不善的话，再来处理纠纷会更加困难。
那么，完整的办证、交纳税费的程序应该是怎样的呢？王主任说，二手房办证程序分三步：第一步，签订合同。下定金，核实产权，签订《认购书》。如果需要办理按揭贷款，则要先签订贷款合同，并提供按揭所需资料。上述事项完毕之后，签订买卖合同。第二步，交易审查。签订合同之后，送件到市房产交易中心进行交易审查。核准过户之后，买卖双方到交易中心办理交易结案手续，再送件到地税部门办理核准免税证明，需要按差额交税的则要提供差额交税的凭证。完成上述步骤即可递件到国土资源局进行审核办证。第三步，办理两证。审核之后，买方可到产权登记部门办理房产证，拿着房产证再到国土资源局领取土地证。
